Bereken gratis en direct je overdrachtsbelasting in 2026. Vul de koopsom in en zie meteen of je 0%, 2%, 8% of 10,4% betaalt en om hoeveel euro het gaat.
Vul de koopprijs in. Is de woning meer waard dan je ervoor betaalt, dan rekent de Belastingdienst met de marktwaarde.
Met deze gratis rekentool zie je in een paar seconden hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt als je een huis of ander pand koopt. Vul de koopsom in, geef aan wat je met de woning gaat doen, en de tool laat direct het bedrag zien. Je ziet ook meteen welk tarief voor jou geldt en wat je bij dezelfde koopsom zou betalen in de andere situaties. De tool rekent met de tarieven van 2026. Alles gebeurt lokaal in je browser: er wordt niets opgeslagen of verstuurd.
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je eigenaar wordt van een bestaand pand of een stuk grond in Nederland. Je betaalt de belasting eenmalig, op het moment dat de woning op jouw naam komt bij de notaris. Het is een percentage van de koopsom. Bij een bestaande woning die je "kosten koper" (k.k.) koopt, is de overdrachtsbelasting meestal veruit de grootste kostenpost.
Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting. Zo'n woning koop je "vrij op naam" (v.o.n.): daar zit btw in de prijs, en over dezelfde aankoop hoef je niet twee keer belasting te betalen.
In 2026 zijn er vier mogelijkheden. Welk tarief geldt, hangt vooral af van één vraag: ga je zelf in de woning wonen?
| Situatie | Tarief 2026 | Tarief 2025 |
|---|---|---|
| Starter tot 35 jaar die er zelf gaat wonen (woning tot € 555.000) | 0% | 0% (tot € 525.000) |
| Je gaat zelf in de woning wonen | 2% | 2% |
| Woning waar je niet zelf gaat wonen (verhuur, tweede woning, vakantiewoning) | 8% | 10,4% |
| Geen woning: bedrijfspand, kantoor, winkel of bouwgrond | 10,4% | 10,4% |
De belangrijkste verandering in 2026 is het tarief voor beleggers en tweede woningen: dat ging op 1 januari 2026 omlaag van 10,4% naar 8%. Bij een woning van € 400.000 scheelt dat € 9.600. Voor bedrijfspanden en bouwgrond blijft het algemene tarief van 10,4% wel gewoon staan.
Het lage tarief van 2% geldt alleen voor woningen waar je zelf voor langere tijd gaat wonen. Dit heet het hoofdverblijfcriterium. Je tekent daarvoor bij de notaris een verklaring waarin je aangeeft dat je er zelf gaat wonen. Verhuis je binnen korte tijd toch niet naar de woning, dan moet je dat melden bij de Belastingdienst en betaal je alsnog het hogere tarief.
Het tarief van 8% geldt voor woningen waar je niet zelf gaat wonen. Denk aan een woning die je verhuurt, een tweede woning, een vakantiewoning of een woning die je voor je kind koopt. Het algemene tarief van 10,4% geldt voor alles wat geen woning is: een bedrijfspand, kantoor, winkel, loods, garagebox als losse verkoop of een stuk bouwgrond.
Ben je jong en koop je een huis om zelf in te wonen? Dan hoef je misschien helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat heet de startersvrijstelling. Bij een woning van € 400.000 scheelt dat € 8.000 die je niet uit eigen zak hoeft te betalen.
Je krijgt de vrijstelling alleen als je aan alle vier de voorwaarden voldoet:
Je hoeft geen echte "starter" te zijn: ook als je eerder al een huis hebt gehad, mag je de vrijstelling gebruiken. Maar het mag maar één keer in je leven. Koop je samen een huis en is één van jullie 35 of ouder? Dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van degene die er wel aan voldoet. De ander betaalt 2% over zijn of haar deel.
Let hier goed op, want dit kost mensen soms duizenden euro's. De woningwaardegrens werkt niet als een schijf: je krijgt niet 0% over de eerste € 555.000 en 2% over de rest. Kost de woning ook maar één euro meer dan € 555.000, dan vervalt de vrijstelling in één keer helemaal en betaal je 2% over de héle koopsom.
Een voorbeeld. Bij een koopsom van € 555.000 betaal je € 0. Bij een koopsom van € 556.000 betaal je 2% van € 556.000, dus € 11.120. Voor € 1.000 extra koopsom ben je € 11.120 extra kwijt. Zit je er vlak boven, dan is het dus de moeite waard om te proberen net onder de grens uit te komen. De grens gaat elk jaar omhoog: in 2025 lag hij nog op € 525.000.
De berekening zelf is eenvoudig: je vermenigvuldigt de koopsom met het tarief dat bij jouw situatie hoort.
Stel: je koopt een huis van € 400.000 om zelf in te wonen en je bent 38 jaar. Dan geldt het tarief van 2%.
Was je 33 geweest en had je de startersvrijstelling nog niet gebruikt, dan was je € 0 kwijt. Kocht je hetzelfde huis om te verhuren, dan betaalde je 8% van € 400.000 = € 32.000.
De belasting wordt berekend over de koopsom, of over de marktwaarde als die hoger is. Dat laatste speelt bijvoorbeeld als je een huis van je ouders koopt voor een vriendenprijs: de Belastingdienst rekent dan met wat het huis echt waard is. Roerende zaken die je apart overneemt, zoals gordijnen, een wasmachine of tuinmeubels, tellen niet mee. Zet die dus netjes apart op de lijst van zaken.
Je hoeft de belasting niet zelf over te maken naar de Belastingdienst. De notaris regelt dit voor je op de dag dat je bij hem of haar de akte van levering tekent. Het bedrag staat op de nota van afrekening en je maakt het vooraf samen met de rest van de kosten over naar de notaris. De notaris doet daarna aangifte en betaalt de belasting door.
Belangrijk om te weten: overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de belasting bij een eigen woning. Je moet dit bedrag dus altijd uit eigen geld betalen; je kunt het niet meefinancieren in je hypotheek.
Vul eerst de koopsom in. Kies daarna bij "Wat ga je met de woning doen?" de situatie die bij jou past. Kies je de eerste optie, dan verschijnt er een vinkje waarmee je aangeeft of je de startersvrijstelling al eens hebt gebruikt. De uitkomst verschijnt meteen: bovenaan het bedrag, daaronder je tarief en het totaal van koopsom plus belasting. In de tabel eronder zie je wat je bij dezelfde koopsom in de andere situaties zou betalen.
Dat hangt af van wat je met de woning gaat doen. Ga je er zelf wonen, dan betaal je 2%. Ben je jonger dan 35 en kost de woning maximaal € 555.000, dan betaal je 0% dankzij de startersvrijstelling. Ga je er niet zelf wonen, bijvoorbeeld bij verhuur of een tweede woning, dan is het tarief 8%. Voor bedrijfspanden en bouwgrond geldt 10,4%.
In 2026 is de woningwaardegrens € 555.000. In 2025 was dat nog € 525.000. Kost de woning meer dan de grens, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2% over de hele koopsom. Er is dus geen tussenweg.
Per 1 januari 2026 ging het tarief voor woningen die je niet zelf bewoont omlaag van 10,4% naar 8%. De overheid wil het daarmee aantrekkelijker maken om te investeren in huurwoningen, zodat er meer woningen te huur komen. Voor bedrijfspanden, winkels en bouwgrond blijft het tarief van 10,4% wel bestaan.
Nee. Bij nieuwbouw koop je "vrij op naam" en zit er btw in de prijs. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting, want over dezelfde aankoop hoef je niet twee keer belasting te betalen. De grond en de bouwtermijnen vallen onder de btw-regeling.
Nee. Je mag maximaal 100% van de waarde van de woning lenen, en de overdrachtsbelasting valt daarbuiten. Je moet dit bedrag dus uit eigen geld betalen. Dat geldt ook voor de andere kosten koper, zoals de notaris en de makelaar.
Nee, bij een eigen woning is overdrachtsbelasting nooit aftrekbaar. Alleen de kosten die met je hypotheek te maken hebben, zijn aftrekbaar als financieringskosten: de notariskosten voor de hypotheekakte, de taxatie, het hypotheekadvies en de NHG-premie.
De vrijstelling geldt per persoon, over het deel dat je koopt. Koop je samen ieder de helft en is één van jullie 33 en de ander 37, dan is de helft van de koper van 33 vrijgesteld en betaalt de ander 2% over zijn of haar helft. Bij een woning van € 400.000 betaal je samen dan € 4.000.
Je tekent bij de notaris een verklaring dat je er zelf gaat wonen. Verandert dat door onvoorziene omstandigheden, dan moet je dat melden bij de Belastingdienst. Je betaalt dan alsnog het hogere tarief over de koopsom. Wist je bij de aankoop al dat je er niet zou gaan wonen, dan kan er ook een boete bij komen.
Nee. De berekening draait volledig in je eigen browser. De koopsom die je invult verlaat je apparaat niet en wordt nergens opgeslagen of verstuurd.
JaHandig